十月份最后一個(gè)周六的上午，邵先生和周小姐如同往常一樣，準(zhǔn)備一同去挑選他們的婚房。與以往不同的是，他們不再去各個(gè)售樓處咨詢(xún)，而是把重點(diǎn)轉(zhuǎn)向了二手房中介公司。這對(duì)在中關(guān)村工作的夫婦表示，他們從今年5、6月份便開(kāi)始關(guān)注海淀區(qū)的新盤(pán)，但是等到近期想出手時(shí)，卻發(fā)現(xiàn)本來(lái)就為數(shù)不多的樓盤(pán)都推遲了開(kāi)盤(pán)，他們不得不將目標(biāo)轉(zhuǎn)向了二手房。

　　《廣廈時(shí)代》隨后了解了北京市各區(qū)近幾個(gè)月的開(kāi)盤(pán)情況，發(fā)現(xiàn)存在著不同程度的延期，且數(shù)量眾多，某些區(qū)域甚至存在預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目全部延期的情況。對(duì)此，《廣廈時(shí)代》對(duì)多位業(yè)內(nèi)人士和行業(yè)專(zhuān)家進(jìn)行了走訪(fǎng)，一探究竟。

　　●市場(chǎng)觀望氛圍濃厚

　　客戶(hù)積累量不足

　　北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)公布的數(shù)據(jù)顯示，從2010年4月新政開(kāi)始以來(lái)，5至7月份開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目的數(shù)量一路下滑，僅為去年同期的一半，而8月份更是不足2009年同期的1/5。對(duì)此，金融街控股股份有限公司的一位高層管理人員認(rèn)為：“這是由于目前市場(chǎng)觀望氛圍濃厚，客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)信心不足，導(dǎo)致樓盤(pán)客戶(hù)積累量較少，因此不少樓盤(pán)都紛紛推遲開(kāi)盤(pán)，以便能夠積累更多的意向客戶(hù)。”

　　《廣廈時(shí)代》就此探訪(fǎng)了海淀區(qū)和朝陽(yáng)區(qū)的一些在售樓盤(pán)，去年熙熙攘攘的售樓處，此時(shí)卻變得冷冷清清。北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)一位工作人員稱(chēng)：“從目前的購(gòu)房客戶(hù)結(jié)構(gòu)特點(diǎn)來(lái)看，投資客和外地購(gòu)房客戶(hù)數(shù)量有很大程度的下降，當(dāng)前購(gòu)房人群多以剛性需求為主。這也說(shuō)明從目前的情況來(lái)看，本市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策的影響已逐步顯現(xiàn)�！�

　　另外，三里屯某項(xiàng)目的營(yíng)銷(xiāo)總監(jiān)表示：“很多改善型和資產(chǎn)配置型的客戶(hù)由于現(xiàn)在的首付款提高、利率提高以及房產(chǎn)稅的即將出臺(tái)，都暫緩或者放棄購(gòu)房計(jì)劃，希望能等到政策明朗，或者價(jià)格有明顯回落的時(shí)候再出手購(gòu)房。消費(fèi)者的結(jié)構(gòu)性變化與推遲購(gòu)房計(jì)劃的決定，是造成開(kāi)發(fā)商推遲開(kāi)盤(pán)的重要因素�！�

　　●市場(chǎng)情況不明朗

　　開(kāi)發(fā)商決策謹(jǐn)慎

　　根據(jù)搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心和網(wǎng)易房產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，2010年9月份預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)新老項(xiàng)目約50個(gè)左右，但實(shí)際開(kāi)盤(pán)數(shù)量?jī)H為21個(gè)，只占預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)數(shù)量的42%。海淀、通州、豐臺(tái)這樣的傳統(tǒng)熱點(diǎn)區(qū)域，實(shí)際開(kāi)盤(pán)量?jī)H有三成，只有朝陽(yáng)、大興兩區(qū)開(kāi)盤(pán)數(shù)量相對(duì)較多，但也僅有預(yù)計(jì)的六成左右。

　　就此《廣廈時(shí)代》采訪(fǎng)了原首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)城市學(xué)院土地管理和房地產(chǎn)管理系主任邢亞平。對(duì)于目前的延期開(kāi)盤(pán)現(xiàn)象，邢主任認(rèn)為：“目前各個(gè)開(kāi)發(fā)商延期開(kāi)盤(pán)的確是一個(gè)較為普通現(xiàn)象。這主要是由于兩個(gè)主要因素造成的：一是消費(fèi)者置業(yè)信心不足，觀望氣氛濃厚�？蛻�(hù)要么紛紛推遲購(gòu)房計(jì)劃，要么放棄購(gòu)買(mǎi)，使得很多樓盤(pán)的客戶(hù)積累速度緩慢，開(kāi)發(fā)商不敢貿(mào)然開(kāi)盤(pán)；二是開(kāi)發(fā)商通常在新政策推出后，也選擇觀望策略，避開(kāi)政策影響較嚴(yán)重的階段，等待政策影響趨緩、房?jī)r(jià)逐步回升時(shí)，再選擇開(kāi)盤(pán)�！�

　　對(duì)于這種雙方觀望的現(xiàn)象，邢亞平表示：“每次新政出臺(tái)都會(huì)在一段時(shí)期內(nèi)形成這種博弈的態(tài)勢(shì)。因?yàn)殡S著房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的深入，市場(chǎng)不確定性越發(fā)明顯，這也造成了開(kāi)發(fā)商一方的定價(jià)困難。在市場(chǎng)上升階段，消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)熱情較高，價(jià)格敏感性較低，定價(jià)容易、決策較快；但在市場(chǎng)僵持階段，開(kāi)發(fā)商進(jìn)入了兩難境地：既不敢定高價(jià)——擔(dān)心賣(mài)不出去，也不愿定低價(jià)——擔(dān)心賺得少，因此需要更長(zhǎng)的決策期和客戶(hù)摸底，來(lái)制定準(zhǔn)確的、迎合市場(chǎng)的價(jià)格。這也在一定程度上影響了開(kāi)盤(pán)的進(jìn)程�！�

　　●延期開(kāi)盤(pán) 恐造成局部供給短缺

　　專(zhuān)家建議用行政手段調(diào)節(jié)

　　目前各個(gè)項(xiàng)目延期開(kāi)盤(pán)，雖并不完全是開(kāi)發(fā)商的主動(dòng)行為，但是也會(huì)客觀造成某些區(qū)域在一段時(shí)間內(nèi)的放量“真空”。對(duì)此邢亞平表示：“政府部門(mén)已經(jīng)出臺(tái)了很多打擊開(kāi)發(fā)商囤地、捂盤(pán)的政策，而且執(zhí)行力度較大，效果較好。但是延期開(kāi)盤(pán)現(xiàn)象的普遍發(fā)生，會(huì)在客觀上影響商品住宅供給速度，造成某段時(shí)間內(nèi)，某一區(qū)域的局部供應(yīng)不足，所造成的‘恐慌性客戶(hù)積累’，將有可能造成區(qū)域中樓盤(pán)價(jià)格一定程度的上漲�！�

　　《廣廈時(shí)代》從搜房網(wǎng)數(shù)據(jù)監(jiān)控中心了解到的數(shù)據(jù)顯示：2009年月度開(kāi)盤(pán)均價(jià)環(huán)比差異在10%以?xún)?nèi)，而2010年新政出臺(tái)之后，從5月份起開(kāi)盤(pán)月均價(jià)格升降幅度起伏較大，最大環(huán)比差異甚至達(dá)到50%。邢主任認(rèn)為，買(mǎi)賣(mài)雙方的博弈會(huì)使開(kāi)盤(pán)價(jià)格不穩(wěn)定，波動(dòng)性較大。

　　對(duì)于延期開(kāi)盤(pán)所造成的“局部供給短缺”現(xiàn)象，邢主任表示：“由于這方面的制度還不夠完善，因此政府在某些環(huán)節(jié)尚有空間加強(qiáng)監(jiān)管，可以通過(guò)一些行政手段進(jìn)行調(diào)節(jié)。(林蔚然)