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業(yè)內(nèi):明年初滬樓市進(jìn)冬歇期 春節(jié)后或成購房時機

2008年12月25日 10:43 來源:新聞晨報 發(fā)表評論

  易居房地產(chǎn)研究院對比了今年以來銷售的全市93個板塊6.8萬套公寓和5613套別墅的成交數(shù)據(jù),發(fā)現(xiàn)2008年下半年與上半年相比,有51.1%板塊的房價出現(xiàn)了不同程度的下跌。 “跌價榜”上,北外灘和普陀區(qū)內(nèi)環(huán)兩個中心城區(qū)板塊的均價分別下跌了27.9%和20.7%。其中中遠(yuǎn)兩灣城上半年成交的50套房源均價為20587元,而下半年成交的150套房源均價僅14845元,其27.9%的跌幅把整個普陀內(nèi)環(huán)板塊的房價拉低了20.7%。

  業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,明年一二月份樓市的成交量還會下滑并進(jìn)入 “冬歇期”,春節(jié)過后開發(fā)商就只能采用低價策略來啟動市場,因此春節(jié)后可能是較好的購房時機。

   北外灘板塊領(lǐng)跌市中心

  在全市的跌價樓盤中,有24.5%的板塊房價跌幅超過10%,其中公寓21個板塊,別墅13個板塊。崇明的陳橋板塊以35.5%的跌幅位居“公寓榜”第一,均價已從上半年的6594元/平方米下跌到4256元/平方米。松江泗涇板塊的別墅價格也下跌了33.9%,從24219元/平方米跌到了16000元/平方米,位居別墅跌幅板第一。

  市政配套相對落后的遠(yuǎn)郊向來是房價大起大落的“重災(zāi)區(qū)”,崇明陳橋、奉賢南橋、嘉定江橋等板塊都位于跌價板塊前列。但相對抗跌性較強的市中心有不少樓盤也上了“跌價榜”。易居中國CRIC系統(tǒng)顯示,北外灘和普陀區(qū)內(nèi)環(huán)兩個中心城區(qū)板塊的均價分別下跌了27.9%和20.7%。其中,北外灘主要受到白金灣府邸的影響,報價高達(dá)5萬-9萬元的白金灣府邸5月17日開盤,7月之前售出了22套房源均價54974元/平方米,而下半年以來成交的 13套房源均價僅35242元/平方米,跌幅達(dá)35.9%。把整個北外灘板塊的房價拖低了27.9%。內(nèi)普陀板塊則是受到中遠(yuǎn)兩灣城大幅跌價的影響,因該案上半年成交的50套房源均價為20587元/平方米,而下半年成交的150套房源均價僅14845元,其27.9%的跌幅把整個內(nèi)普陀區(qū)的房價拉低了20.7%。

  浦東張江、高橋、虹口涼城、曲陽、閔行華漕等市中心板塊半年來房價也有所下跌。這些板塊多數(shù)是因為去年上漲過快而下跌。多數(shù)外環(huán)外價格還沒下跌的板塊,可能會成為春節(jié)啟動市場時跌價的主力。

    別墅跌幅大于公寓

  值得注意的是,一向以“稀缺”標(biāo)榜自己的別墅價格跌幅比公寓還大,易居中國CRIC系統(tǒng)顯示,別墅均價下跌10%以上的板塊占到了28.3%,比公寓高出了近6個百分點。對此,易居中國分析師薛建雄指出,別墅的總體供應(yīng)量并不稀缺,相反還供過于求。這是導(dǎo)致別墅價格下跌幅度比公寓大的主要原因。今年以來,別墅的總供應(yīng)量已超過230萬平方米,供需比達(dá)到1.8比1,而公寓的供需比為1.77比1。

  別墅的供應(yīng)量大,原因在于2005年別墅全面禁地之前,上�?晒╅_發(fā)別墅的用地大都已批到開發(fā)商手上,現(xiàn)在龍東大道、浦江鎮(zhèn)、金山、奉賢等都有大量別墅用地尚沒有開發(fā)。

  與此同時,一些開發(fā)商為了提高綜合效益,在大型樓盤中都配了別墅房源,這些最終導(dǎo)致了別墅的實際可供應(yīng)量則有增無減。而且,由于當(dāng)時很多地方上的小企業(yè)拿了別墅用地,他們的開發(fā)水平并不高,加上區(qū)域不成熟,郊區(qū)開發(fā)了大量劣質(zhì)的別墅產(chǎn)品,造成了別墅供應(yīng)的濫竽充數(shù)。

  上海財大房地產(chǎn)研究院教授印堃華認(rèn)為,所謂的“稀缺”也只有一些成熟板塊和自然資源板塊的別墅才會稀缺,如西郊、花木、佘山、淀山湖等板塊,因占有交通或自然資源的優(yōu)勢,地價較高引進(jìn)的開發(fā)商能力也比較強。類似這種優(yōu)質(zhì)板塊的優(yōu)質(zhì)別墅才會稀缺。因此,別墅價格的兩極分化也非常嚴(yán)重。(記者 徐 運)

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