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　　銷(xiāo)控暗推房?jī)r(jià)上漲

　　今年的樓市可謂“亂花漸欲迷人眼”，一方面權(quán)威部門(mén)發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示北京市存量面積足夠消化兩三年，另一方面市場(chǎng)上房源難求，不少項(xiàng)目樓盤(pán)一經(jīng)推出就很快銷(xiāo)售一空，房?jī)r(jià)更是順?biāo)�推舟，越漲越高。究竟是供大于求還是供不應(yīng)求？記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，雖然市場(chǎng)供應(yīng)的確受到去年土地交易和開(kāi)工面積減少的影響，但“供不應(yīng)求”現(xiàn)象的形成中，再現(xiàn)市場(chǎng)的精細(xì)化到單元、樓層的“銷(xiāo)控”功不可沒(méi)。

　　精細(xì)到單元的銷(xiāo)控

　　從4月份開(kāi)始，胡小姐欲在東五環(huán)外買(mǎi)一套兩居室的住宅，但幾經(jīng)銷(xiāo)售人員的“折騰”后，胡小姐覺(jué)得有些蹊蹺了，“通知我要開(kāi)盤(pán)了，趕快過(guò)去，房源有限，但想買(mǎi)的人很多，越早去越好，等我趕過(guò)去就發(fā)現(xiàn)看的人的確不少，但是他們所謂的開(kāi)盤(pán)就推出來(lái)一棟樓兩棟樓，幾十套房子而已。不提前找人、排隊(duì)，就很難買(mǎi)到。這次不買(mǎi)，下次開(kāi)盤(pán)價(jià)格馬上就漲了”，她問(wèn)記者，“不是說(shuō)有大量的存量房嗎？為什么房源卻顯得這么緊俏？”

　　胡小姐遇到的情況并非個(gè)案，記者調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，從4月份以來(lái)，市場(chǎng)上超過(guò)半數(shù)的項(xiàng)目每次開(kāi)盤(pán)都是以一棟樓的方式推出的，個(gè)別項(xiàng)目甚至出現(xiàn)按單元或樓層開(kāi)盤(pán)的現(xiàn)象。東南五環(huán)外某大盤(pán)項(xiàng)目，同一棟樓里不到70套房子，卻在四五月份按單元號(hào)，分了兩次開(kāi)盤(pán)。無(wú)獨(dú)有偶，西大望路附近一個(gè)項(xiàng)目也將同一棟樓按單元號(hào)分批開(kāi)盤(pán)。據(jù)該項(xiàng)目介紹，該棟樓為項(xiàng)目的位置最好景觀最好的樓王。通州某項(xiàng)目十幾棟樓已經(jīng)是準(zhǔn)現(xiàn)房階段，但依然一次僅推出兩三棟樓，而且開(kāi)盤(pán)期一拖再拖，客戶量越積越多。

　　一位業(yè)內(nèi)人士指出，這就是業(yè)內(nèi)說(shuō)的“銷(xiāo)控”，其實(shí)就是為了多賣(mài)錢(qián)，“多批次少量開(kāi)盤(pán)，可以造成房源緊張的假象，加劇購(gòu)房者的恐慌心理，然后順理成章地漲價(jià)”。

　　過(guò)半項(xiàng)目按棟銷(xiāo)售

　　從去年銷(xiāo)售轉(zhuǎn)差以來(lái)，因?yàn)椴恢�道市�?chǎng)接受程度，很多項(xiàng)目不得不采取小批量開(kāi)盤(pán)的方式，以找到合適的市場(chǎng)價(jià)格，但春節(jié)后市場(chǎng)轉(zhuǎn)暖，開(kāi)發(fā)商迅速回收大批資金后，部分項(xiàng)目卻開(kāi)始有意識(shí)地通過(guò)減少推盤(pán)速度，降低開(kāi)盤(pán)規(guī)模，以控制銷(xiāo)售速度，為提價(jià)營(yíng)造氛圍。而且，隨著市場(chǎng)的不斷升溫，有意識(shí)進(jìn)行精細(xì)化銷(xiāo)控的項(xiàng)目越來(lái)越多。

　　據(jù)搜房網(wǎng)對(duì)四五月份在售的65個(gè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)，按棟銷(xiāo)售的項(xiàng)目多達(dá)38個(gè)，還有三個(gè)項(xiàng)目按單元或按樓層銷(xiāo)售。其中，近20個(gè)項(xiàng)目每次推出的套數(shù)不足百套。

　　無(wú)論從各類(lèi)媒體還是開(kāi)發(fā)商處，記者聽(tīng)到的都是房子供不應(yīng)求，一開(kāi)盤(pán)即售空，購(gòu)房者連夜排隊(duì)購(gòu)房的現(xiàn)象再現(xiàn)樓市……據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士反映，最近兩個(gè)月接到的各種輾轉(zhuǎn)而來(lái)的托付日漸增多，不是為了尋找折扣，而是為了能在開(kāi)發(fā)商放出的有限的房源中搶到一套。

　　6月3日，北京市統(tǒng)計(jì)局新聞發(fā)言人于秀琴公布：“截至4月底，北京市現(xiàn)房住宅空置面積487.6萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)28%”，并表示，“按2008年現(xiàn)房成交量看，這些空置房至少兩年半才能消化�！�

　　在官方數(shù)據(jù)“供大于求”和市場(chǎng)反饋“供小于求”的矛盾中，北京的房?jī)r(jià)突飛猛進(jìn)，大部分區(qū)域都逼近甚至突破了2007年的最高峰。