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　　【爛尾樓樣本】

　　最快上市“爛尾樓”：30天內(nèi)銷售回款8億元

　　相比卓越置業(yè)在上海購(gòu)買的圣安德魯斯莊園項(xiàng)目——北京的海天中心資金回籠速度顯然更快。僅僅在收購(gòu)?fù)瓿傻?2月底，北京光耀東方就將它改名為光耀東方廣場(chǎng)，并以2萬(wàn)多元一平方米的銷售均價(jià)對(duì)外銷售，在不到30天的時(shí)間里就收回了8億多元的預(yù)售款。該項(xiàng)目也成為北京最快上市銷售的“爛尾樓”。

　　30天收回8億元

　　海天中心位于北京西長(zhǎng)安街旁的羊坊店路，規(guī)劃建筑面積達(dá)20萬(wàn)平方米，于上世紀(jì)90年代末開(kāi)始興建，按照當(dāng)初的規(guī)劃應(yīng)該在2001年底建成營(yíng)業(yè)，但是由于種種原因，該項(xiàng)目一直處于“爛尾”狀態(tài)。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)的信息顯示，海天中心早在2004年就有一批辦公房源獲得過(guò)預(yù)售許可證，但總共28000平方米的辦公樓A座，卻僅僅以3000元/平方米的價(jià)格完成銷售。S座和N座雖然在2005年也取得了預(yù)售許可，但在2007年6月卻被法院查封。

　　去年12月，來(lái)自山東的光耀東方投資管理有限公司宣布以20億元的價(jià)格收購(gòu)該項(xiàng)目。

　　在當(dāng)時(shí)，人們并不看好這個(gè)“爛尾”了多年的項(xiàng)目。據(jù)高力國(guó)際統(tǒng)計(jì)，由于經(jīng)濟(jì)危機(jī)和高市場(chǎng)存量的影響，北京個(gè)別商場(chǎng)在過(guò)去6個(gè)月中出租率一直低于50%，同時(shí)一些商家也正在縮減開(kāi)店規(guī)模。華潤(rùn)創(chuàng)業(yè)將原來(lái)的新開(kāi)店計(jì)劃由300家減至200家；日本最大的體育商品零售商美津濃計(jì)劃關(guān)閉在中國(guó)內(nèi)地的200家店鋪。

　　但讓人沒(méi)有想到的是，光耀東方廣場(chǎng)在去年12月26日開(kāi)盤，一天之內(nèi)559套房源就售罄。在購(gòu)房人的強(qiáng)烈要求下，開(kāi)發(fā)商又陸續(xù)加推120套房源也被搶購(gòu)一空。北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)提供的數(shù)據(jù)顯示，海天中心的成交價(jià)達(dá)到23679元/平方米，已銷售面積超過(guò)36000平方米，總成交金額超過(guò)8億元。

　　根據(jù)資料，海天中心的總建筑面積為20萬(wàn)平方米，其中商業(yè)面積約10萬(wàn)平方米。如果不計(jì)算前期及接手后的改造費(fèi)用，按目前的銷售價(jià)格，表面上光耀東方投資管理有限公司獲取的投資收益將達(dá)到總投資的一倍及以上。

　　“變廢為寶”的生意經(jīng)

　　爛尾樓變廢為寶的關(guān)鍵除了大環(huán)境外，就是操作環(huán)節(jié)。

　　海天中心被改建后，成為一個(gè)包括酒店、公寓、寫(xiě)字樓和商場(chǎng)的高端城市綜合體。其中12月26日開(kāi)始銷售的是15層酒店式公寓，戶型面積為40~85平方米。目前，北京四環(huán)以內(nèi)的住宅價(jià)格已超過(guò)4萬(wàn)元一平方米，而上述產(chǎn)品2萬(wàn)多元的定價(jià)顯然具有相當(dāng)?shù)母?jìng)爭(zhēng)力。

　　《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解到，從光耀東方正式接觸項(xiàng)目的第一天開(kāi)始到簽約僅用了10天的時(shí)間。在簽約完成后的100天內(nèi)，就完成了對(duì)項(xiàng)目的形象包裝和出售。

　　“我們?cè)谑召?gòu)一個(gè)爛尾樓項(xiàng)目前，會(huì)有多個(gè)運(yùn)營(yíng)團(tuán)隊(duì)先期對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行研究，有專門的團(tuán)隊(duì)研究項(xiàng)目的商業(yè)運(yùn)營(yíng)管理，也有法律團(tuán)隊(duì)研究項(xiàng)目的債務(wù)、產(chǎn)權(quán)等情況。”北京光耀東方投資管理有限公司董事長(zhǎng)李貴斌說(shuō)，在對(duì)一個(gè)爛尾樓收購(gòu)前，他們會(huì)派出多個(gè)團(tuán)隊(duì)，研究爛尾樓的收購(gòu)價(jià)值和市場(chǎng)前景，以及相關(guān)的法律、債務(wù)等危險(xiǎn)，并以此評(píng)估項(xiàng)目的投資價(jià)值，確定是否可以投資。李貴斌介紹，海天中心項(xiàng)目?jī)H債權(quán)人就達(dá)到70多個(gè)，另有38個(gè)負(fù)債方，產(chǎn)權(quán)債務(wù)非常復(fù)雜。

　　即便是現(xiàn)在，北京市場(chǎng)的爛尾樓項(xiàng)目仍然有可選擇的余地。李貴斌透露，公司目前正在洽談北京地區(qū)的兩個(gè)爛尾樓。他表示，未來(lái)幾年，商業(yè)地產(chǎn)的購(gòu)買力增長(zhǎng)是有限的，商業(yè)地產(chǎn)是供大于求�！耙�?yàn)檫@樣的原因，關(guān)停和爛尾的商場(chǎng)項(xiàng)目將會(huì)越來(lái)越多，我們的機(jī)會(huì)也就越來(lái)越多”。(記者 楊羚強(qiáng) ）