今年的全國“兩會”熱熱鬧鬧，在此期間，事關國計民生的眾多事項接受了人大代表和政協委員的審議與討論，房地產問題作為代表委員們最關心的社會問題也被屢屢提出。擇其重點，我們梳理了共計五大房地產建言。其中包括：叫停商品房預售、第三套房征重稅、政府應直接使用行政手段調控房價、經濟適用房不可取、鼓勵合作建房等。本周，我們請來專業(yè)人士一起來梳理代表委員們提出的各項房地產建議，以從市場一線的角度給出一個客觀的回應。
取消預售：可能性小
主持人：第一個建言是有代表認為可以叫停商品房預售，您認為這個制度是否可以取消？
陳嘯天：事實上取消預售前兩年就有人提出來了。但就目前我國房地產市場的整體狀況來說，現階段老百姓對住房的需求還是非常大的，換句話說，今天老百姓仍需要較大的住房供應，實行商品房預售能夠有效地加快供應，對開發(fā)商融資當然也是非常有幫助的。從這個角度來說，商品房預售制度還是有利于房地產市場發(fā)展的。另外，現階段的房地產市場遠沒有出現一個純粹結構性的、供大于求的現象，所以如果貿然地取消預售，個人感覺房價反而會有一個攀升，因為商品房的價格主要取決于供求關系，如果供應放慢了、短缺了，就會直接導致價格往上走，這是現階段政府調控所不希望看到的現象。
多套房征稅：有局限性
主持人：第二個建言是有代表認為目前房價居高不下的原因是少部分人占用了公共資源，為此提出一個家庭只能擁有一套住房，第二、三套住房應收重稅等想法，您怎樣看待這條建言？
陳嘯天：我個人覺得，這個建言的實質是抑制買房需求，它不在乎買房需求是自住還是投資，就是不讓你有很多的房子。通過對購買多套房征收重稅的辦法來達到抑制房價的效果，這個想法雖然初衷是比較好的，但是操作起來有難度。如對于第二、三套房的審核，目前我國個人財產登記備案的制度不是很完善，審核的成本也會非常高。而且從另外的角度來說，簡單地用抑制需求來控制房價有一定局限性，控制房價還需要綜合手段。
行政干預：短期合適
主持人：第三個建言是直接運用行政手段調控房價，而少用一些短期內看不到效果的市場手段，但對此也有很多人持相反態(tài)度，認為房價高漲的根本原因是資產價格上漲而資本貨幣過多，因此房價應盡量多用市場調節(jié)、少用政府調節(jié)，您怎么看待這兩派的聲音？
陳嘯天：調控房價是個系統(tǒng)性的行為，從成本上講，影響房價有三要素：地價，材料價格，以及勞動力成本。我們也發(fā)現，有的房子的價格，可能和它的成本并不是很相關。就算把這三大因素控制好，也不一定就能使房價降下來。還有就是我們該不該用行政手段來控制房價，對此溫總理在政府工作報告里已經提到了，就是正確運用政府調控和市場機制兩種手段。如果只是用行政手段直接去操控市場行為的話，往往會有一些負面的東西陸陸續(xù)續(xù)表現出來。行政性的調控短期內可以，長期不行；局部可以，全部不行。
經適房取舍：制度缺陷
主持人：第四個建言是有代表認為經濟適用房制度存在著固有缺陷，在實際操作中很難真正起到降低房價的作用，您怎么看待經濟適用房在房地產調控中的作用？
陳嘯天：經濟適用房有很大的特點，土地是行政性地劃撥，不是通過市場化的手段取得，這也決定了經濟適用房帶有政策性和福利性，并不是完全市場化、完全商品化的。的確對于解決部分低收入家庭的住房問題，經濟適用房的發(fā)展計劃起到了很大幫助。但是盡管這樣，我們也認識到了，經濟適用房并不是完全依賴市場化供求而發(fā)展的產品，和普通商品房不一樣，經濟適用房的價格調節(jié)作用，只是對于所在區(qū)域整體的房價有一個結構性的調整。我覺得經濟適用房的存在還是有其積極意義的，只是制度、操作中還存在許多需要完善的地方。
合作建房：成功不易
主持人：第五個建言是有代表希望政府鼓勵合作建房，您對此持何觀點？
陳嘯天：個人合作建房和單位集資建房，我覺得都是屬于一類性質的，就是非專業(yè)房地產人士來做房地產商做的事，我覺得其中還存在很多問題。首先，建房需要巨額資金啟動，合作建房團體和房地產商相比的話，顯然處于一個劣勢；其次就是政策，國家目前還沒有明確表態(tài)；再次是融資，央行有一個規(guī)定，不得向個人發(fā)放巨額貸款，合作建房團體還是要以公司的名義申請房地產開發(fā)貸款，前期費用還需要自籌；另外就是許多人集資合作建房的話，誰幫他們監(jiān)管；最后還有內外部管理問題，這個群體還有很大的不確定性，每個成員都有自己的利益訴求。同時，有關方面也指出，集資合作建房中如果有非低收入人群或者本身有房的人參與的話，可能會涉嫌非法集資，應該提高警惕。
（活動策劃：柯鵬 于兵兵 主持人：于兵兵 整理：李和裕）
