近日，江蘇省南京市龍門居小區(qū)業(yè)主黃先生向本報(中國消費者報)記者反映，該小區(qū)開發(fā)商在售樓時提供的房價批文明示小區(qū)車庫已計入房價中，業(yè)主入住后，開發(fā)商又對車庫進行銷售，并到有關(guān)部門辦理了銷售許可證。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，類似情況在當?shù)夭⒉缓币�。一些開發(fā)商在物價部門辦理房價申報手續(xù)時，將小區(qū)車庫計入房價成本，以此促銷并提高房價，交房后再到房產(chǎn)管理部門辦理車庫銷售許可證，對外銷售車位。法律界人士表示，監(jiān)管漏洞和職能部門之間信息不暢是車庫“賣了又賣”的癥結(jié)所在。
反映 開發(fā)商出售已計入房價成本的車庫
黃先生告訴記者，當初開發(fā)商售樓時，在網(wǎng)上公示了南京市物價局對該小區(qū)房價作出的批復文件，其中明確表示“地下車庫等附屬設(shè)施價格計入總房價中”，他和不少業(yè)主是看到這一優(yōu)惠條件后決定購買該小區(qū)的房子的�！皼]想到，我們?nèi)胱『�，開發(fā)商又貼出了公開出售機動車車庫的通知。”“在我們的商品房買賣合同中清楚地寫著，車庫等配套設(shè)施的價格包含在房價中。既然我們在購房的同時已經(jīng)為車庫付了錢，那其所有權(quán)就應歸屬于全體業(yè)主，而不是開發(fā)商。”黃先生告訴記者，2006年8月，該小區(qū)的53戶業(yè)主委托小區(qū)業(yè)主委員會，向南京市鼓樓區(qū)人民法院遞交了訴狀，要求開發(fā)商歸還業(yè)主們的車庫。鼓樓區(qū)法院于2006年11月22日作出一審判決，要求開發(fā)商南京金廈實業(yè)有限公司歸還業(yè)主們的車庫。開發(fā)商不服提起上訴，今年3月，南京市中級法院作出了維持原判的終審判決�！霸谖覀兡玫椒ㄔ航K審判決書一個多月后，車庫還是被開發(fā)商給賣了。”黃先生說，今年5月，小區(qū)業(yè)主委員會調(diào)查后了解到，開發(fā)商在今年4月24日從南京市房產(chǎn)局補辦了銷售許可證，正式出售車庫，目前已售出一個車位�！胺ㄔ憾甲鞒鼋K審判決了，為什么房產(chǎn)局還給開發(fā)商補辦銷售許可證呢？”不少小區(qū)業(yè)主提出了這樣的疑問。
房產(chǎn)局 辦理銷售許可證不需提供房價批文
“從程序上來說，房產(chǎn)局沒有違法。”南京市房產(chǎn)局商品房市場管理科負責人方某在接受本報記者采訪時說，根據(jù)建設(shè)部《城市商品房預售管理辦法》的有關(guān)規(guī)定，開發(fā)商到房產(chǎn)管理部門申請辦理銷售許可證只需提供包括銷售申請表、企業(yè)營業(yè)執(zhí)照、建筑施工許可證、建筑資金證明、預售方案及平面圖等在內(nèi)的申報資料，其中不包括物價局的房價批文，材料審批通過后即可取得銷售許可證。
方某表示，房產(chǎn)管理部門的職能是對開發(fā)商是否具有銷售資質(zhì)進行審批，至于開發(fā)商如何跟小區(qū)業(yè)主進行約定，以及物價部門的相關(guān)批文，房產(chǎn)局不作審查。該負責人坦言，“這其中確實存在漏洞，容易讓開發(fā)商鉆空子�！�
調(diào)查 車庫“賣了又賣”現(xiàn)象較普遍
“這樣的事情并不少見，我手上正代理著幾件類似的案子呢�！苯K圣典律師事務所律師許利在接受記者采訪時說。他告訴記者，南京市鴻意新城小區(qū)的業(yè)主近日獲悉，開發(fā)商在10月份交房時將公開出售此前稱成本已計入房價的小區(qū)地下車庫。業(yè)主們對照南京市物價局當初對該樓盤銷售價格的批復文件發(fā)現(xiàn)，文件中明確規(guī)定，小區(qū)5170.88平方米的地下室作為附屬公共配套建設(shè)，其費用已分攤進入商品房成本�！胺績r批文成了開發(fā)商蒙騙消費者的道具�！痹S利說，一些開發(fā)商在向物價部門辦理價格申報手續(xù)時，主動將車庫成本分攤進房價，一是為了促銷，二是為了抬高房價；等業(yè)主入住后，開發(fā)商又到房產(chǎn)管理部門辦理車庫銷售許可證，獲取暴利。
南京市物價局房產(chǎn)價格處負責人告訴記者，每一個開發(fā)商在樓盤銷售時都必須取得物價部門對其房屋銷售價格的審查批復文件，該文件是具有法律效力的。該負責人坦言，“但在樓盤實際銷售過程中，房價批文對開發(fā)商銷售行為的約束力較小�！�
建議 相關(guān)部門應完善監(jiān)管信息溝通機制
“職能部門監(jiān)管存在漏洞才使類似事件得以發(fā)生。”江蘇圣典律師事務所律師仇海軍分析說，房產(chǎn)局是唯一發(fā)放銷售許可證、發(fā)放產(chǎn)權(quán)證的部門，物價局是對房產(chǎn)價格予以審核的部門，從目前情況看，兩職能部門之間尚未建立起對相關(guān)信息進行溝通、共享的機制，使得開發(fā)商上述銷售車庫的行為無法受到有效監(jiān)管。他建議相關(guān)部門完善監(jiān)管信息溝通機制。
南京大學法學院王軼教授認為，相關(guān)合同文本的不完善也是此類事情發(fā)生的因素之一。他分析說，目前開發(fā)商使用的《商品房買賣合同》是建設(shè)部2000年9月份制定的推薦文本，隨著時間的推移，合同已暴露出一些滯后性問題。如，《商品房買賣合同》指向的內(nèi)涵過窄，僅指商品房，而在法律上，商品房概念不能包容業(yè)主共有的財產(chǎn)性(如車庫)及非財產(chǎn)性權(quán)利(如綠化、采光)等；其次，該合同的條文過少，只有24條，已經(jīng)滯后于購房人的權(quán)利要求，對公共配套設(shè)施的規(guī)定不明晰�！坝嘘P(guān)部門應該盡快對《商品房買賣合同》文本進行相應修改，增加歸業(yè)主共有的財產(chǎn)性權(quán)利及非財產(chǎn)性權(quán)利條款，這樣對產(chǎn)權(quán)的歸屬將更加明細，也利于維護業(yè)主、開發(fā)商雙方的合法權(quán)益�！蓖踺W如是說。
截至發(fā)稿時記者了解到，龍門居小區(qū)的業(yè)主已經(jīng)向南京市房產(chǎn)局提供了物價部門的房價批文及法院的終審判決書，要求撤銷該小區(qū)開發(fā)商已獲得的地下車庫銷售許可證。(薛慶元 揚帆）
