文/羊城晚報記者 陳玉霞 徐煒倫 范晗越

　　5月7日，國務(wù)院新聞辦公室召開新聞發(fā)布會，介紹“一攬子金融政策支持穩(wěn)市場穩(wěn)預(yù)期”有關(guān)情況，其中包括降低存款準(zhǔn)備金率0.5個百分點、下調(diào)個人住房公積金貸款利率0.25個百分點等。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，今年是歷史上房貸政策最寬松的一年，疊加首付門檻低、房貸利率低、房貸額度充足，且和目前公積金降息等結(jié)合，“金融支持購房消費”的動力充足，將持續(xù)促進(jìn)二季度住房消費工作。

　　實際上，在剛過去的“五一”假期，房企用“拼命三郎”的姿態(tài)也拼出了不錯的業(yè)績。羊城晚報記者了解到，廣州有的新盤開盤即成交超200套，有的持續(xù)推售的樓盤一日成交超過1億元，看樓者圍滿沙盤的熱鬧場景在多盤再現(xiàn)。官方數(shù)據(jù)顯示，5月1日-5日，全市主要在售一手住宅認(rèn)購量2093套，日均認(rèn)購量環(huán)比節(jié)前日均水平增長244.7%。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為，“五一”的行情明顯好過去年同期，特別是綜合優(yōu)勢明顯的改善型項目受到市場高度追捧。

　　數(shù)說樓市：

　　認(rèn)購量2093套，多盤人氣十足成交活躍

　　“五一”檔期供應(yīng)的一大特征是新盤新貨供應(yīng)充足，且供應(yīng)相對更為集中。例如天河區(qū)的珠江新城、金融城；海珠區(qū)的琶洲等熱門板塊都有多盤新貨直面競爭。

　　統(tǒng)計陽光家緣可知，3月26日至4月30日期間，全市一手住宅預(yù)售量達(dá)95.96萬平方米，有效帶動“五一”期間樓市成交。不少樓盤現(xiàn)場不僅人氣爆棚，成交也超乎預(yù)期，一個高端項目的營銷總監(jiān)對羊城晚報記者直言：“真沒想到他們下手如此果斷”。

　　廣州市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，5月1日-5月5日，全市主要在售一手住宅樓盤到訪量為31466組次，日均到訪量環(huán)比節(jié)前日均水平增長181.8%；認(rèn)購量2093套，日均認(rèn)購量環(huán)比節(jié)前日均水平增長244.7%。同比看，今年“五一”假期主要在售一手住宅樓盤到訪量增長30%，認(rèn)購量增長73%。認(rèn)購面積方面，5月1日-5月5日，全市一手商品房網(wǎng)簽7.99萬平方米，比去年“五一”假期(7.64萬平方米)增長4.6%，其中，一手住宅網(wǎng)簽面積7.01萬平方米，同比增長35.9%。

　　從羊城晚報記者了解的情況看，中心區(qū)多個改善型新盤“五一”期間的來訪、認(rèn)購量均較為火熱。比如，廣東保利介紹旗下9個項目“五一”期間來訪超過5000組，成交金額超25億元；中海大境一個項目，在5月3日當(dāng)天成交超1.1億元，至5日中午，該盤銷售額已超4億元，最高的單筆成交金額超過5000萬元；同樣單盤作戰(zhàn)的龍湖亞倫·央璟頌，5天到訪量超過2000組，成交了80多套單位、2.8億元。

　　克而瑞廣佛區(qū)域首席分析師肖文曉分析認(rèn)為，今年廣州“五一”市場整體飄紅，一是去年四季度以來，廣州樓市整體止跌回穩(wěn)的態(tài)勢的延續(xù)；二是與廣州新盤入市潮有關(guān)。同時，開發(fā)商為了保證去化速度，將這些新規(guī)產(chǎn)品采取平價入市策略，與舊規(guī)產(chǎn)品及二手市場形成較強(qiáng)的競爭力，從而吸引買家出手。

　　廣州“五一”樓市3大特征

　　這個“五一”，廣州開發(fā)商可謂火力全開為賣樓，不然依然是有人歡喜有人憂，且看“五一”樓市三大特征——

　　特征一：樓盤促銷優(yōu)惠多，營銷做出新“高度”

　　無促銷不成交，是“五一”期間廣州樓市一大特征。

　　羊城晚報記者不完全統(tǒng)計，有貨推售的保利、中海、越秀、萬科、華潤置地、招商蛇口、珠實地產(chǎn)、廣州城投、廣州地鐵地產(chǎn)、新世界、龍湖、凱德置地等房企，旗下項目都齊刷刷推出了促銷活動，名目多樣的促銷最終都讓房價顯得更加“有著數(shù)”，因此對拉動成交有較大影響。例如，天河區(qū)珠江花城加推建面約76-140平方米的產(chǎn)品，放出10套一口價房源，成交最高獲贈10年物業(yè)管理費，住宅以舊換新可享房價立減至高10萬元等；天河區(qū)的凱旋新世界新品，可疊加享有傳喜新品房源9.5折、“五一”搶先購優(yōu)惠9.9折、置業(yè)禮金100萬元等優(yōu)惠；荔灣區(qū)的新世界·天馥“五一”延續(xù)了開盤最高8.5折優(yōu)惠。

　　除了直接的優(yōu)惠促銷，廣州樓盤營銷也玩出新“高度”。海珠區(qū)的中海大境，“五一”推出了“云上新中軸觀摩之旅”活動，用直升機(jī)帶上客戶俯瞰樓盤所在的廣州新中軸震撼景觀。直升機(jī)看樓在十多年前樓市黃金期曾有出現(xiàn)，此時重出江湖，更側(cè)重場景化營銷的價值營造——用空中動線串聯(lián)中軸、海珠濕地等優(yōu)勢資源，通過高空視角具象化樓盤的地段價值支撐。番禺的山海連城更推出了黃金周“試住計劃”——業(yè)主推薦1位好友，可搶 2天1夜價值888元精裝房試住權(quán)，體驗 92平方米及135平方米的實景現(xiàn)房，業(yè)主推薦好友成功試住后，購房均可額外享9.8折優(yōu)惠。據(jù)介紹，項目推出的4套房“五一”均“滿房”狀態(tài)，試住用戶全方位體驗了小區(qū)的生活質(zhì)量。

　　特征二：市場對樓價敏感，定價夠“誠意”才能成交

　　廣州“五一”樓市，市場對價格依然呈現(xiàn)極高的敏感度。就買家而言，不論樓盤的促銷花樣有多少，他們關(guān)注的點都會聚焦到價格上——所有優(yōu)惠后，樓價夠不夠吸引。

　　番禺區(qū)龍湖亞倫·央璟頌營銷負(fù)責(zé)人表示，在售的92平方米單位總價320萬元-340萬元之間，125平方米單位總價在430萬元-480萬元之間，在所在板塊都很具性價比，樓盤能實現(xiàn)較為滿意的業(yè)績，除了產(chǎn)品和口碑外，價格是一大促進(jìn)因素。

　　買方市場時期，新盤的定價，對于樓盤銷售尤為關(guān)鍵。中心區(qū)一個新盤的營銷人士坦言，現(xiàn)在對市場摸底的難度更大，為此，該盤營銷團(tuán)隊一口氣制定了15版的售價，再不斷根據(jù)現(xiàn)場情況進(jìn)行更為精準(zhǔn)的調(diào)整?！按蠹铱赡軙J(rèn)為高端項目的買家出手很爽快，但我們發(fā)現(xiàn)這類買家現(xiàn)在也‘貨比三家’，會認(rèn)真對比檔次相近的樓盤素質(zhì)，甚至?xí)浅ｊP(guān)注產(chǎn)品實用率情況，最后才決定買哪里?！?/p>

　　據(jù)了解，“五一”期間改善型項目的供應(yīng)比較充足，各盤不論從產(chǎn)品設(shè)計、裝修配置、企業(yè)品牌實力等方面差距都不會太大，成交量的大小，差別在于定價。新盤珠江·天河都薈開盤成交200套，現(xiàn)場不少買家對4.3萬/平方米-4.7萬元/平方米的價格表示“可以接受”“有吸引力”。

　　特征三：雖有政策刺激，樓盤冷熱分化依然明顯

　　這個“五一”檔期，從羊城晚報記者實地走訪的情況看，廣州樓盤的冷熱分化依然比較明顯。

　　4月底開始，已有多個樓盤搶閘開盤爭奪“五一”檔期的首波流量。例如老黃埔板塊首個地鐵入戶的項目廣州地鐵地產(chǎn)·瓏岄上城，首推產(chǎn)品據(jù)介紹當(dāng)天基本售完，收金3億元，“五一”持續(xù)熱銷，日均認(rèn)購超10套；天河區(qū)智慧城板塊的珠江·天河都薈首開2小時內(nèi)就成交200套?！拔逡弧奔油菩缕?，繼續(xù)報收3億元；海珠區(qū)的綠城·馥香園介紹，開盤10天內(nèi)網(wǎng)簽已超5.8億……

　　但與此同時，不少樓盤依然成交乏力。其中不乏一些天河區(qū)、海珠區(qū)等中心區(qū)內(nèi)的樓盤，哪怕它們也有央企實力背書、首次開放的時候也是聲勢浩大，但因定價、目標(biāo)受眾等營銷層面的不得力，致使產(chǎn)品去化緩慢。查閱陽光家緣可見，天河區(qū)去年開售的一個項目，3月有128套新品獲得預(yù)售資格，至5月6日已售為8套；去年5月獲批的預(yù)售證下，123套單位目前已網(wǎng)簽59套；海珠區(qū)3月份獲得預(yù)售證、4月份推售的一個新盤，預(yù)售總套數(shù)為224套，至5月6日已售總套數(shù)為8套。

　　值得一提的是，在充足的供應(yīng)壓力下，部分產(chǎn)品力較強(qiáng)的項目，及時調(diào)價還能獲得成交，但部分整體口碑一般的項目，哪怕調(diào)整售價也無法促成交。成交乏力現(xiàn)象對于外圍區(qū)域的項目來說更為普遍。

　　在廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來，廣州“五一”樓市中，品質(zhì)高、戶型好、定價合理的改善盤很受歡迎，但這種情況相對整個大市來說屬于少數(shù)，“政府對市場體量和規(guī)模的托舉還待強(qiáng)化，市場動力還待夯實?！?/p>

　　市場預(yù)測：

　　新盤持續(xù)上市，市場熱度有望延續(xù)

　　“五一”假期，廣州天河、海珠、白云、番禺等多區(qū)都有數(shù)個全新樓盤首次開放，目的是趁著小長假聚攏一批意向購房者，為日后開盤制定更精準(zhǔn)的營銷策略。在海珠區(qū)，“五一”期間還出現(xiàn)了被街坊催開售樓部的現(xiàn)象。在市二宮地鐵站旁邊的新盤君曜府，記者5月1日當(dāng)天踩盤時看到，小區(qū)門廊處、樣板房內(nèi)都還有裝修工人在緊張趕工，不過這并不影響樓盤接待了一批又一批前往看樓的街坊，項目人士表示，周邊一手樓缺貨多年，因此街坊都希望能早點看到新產(chǎn)品，“催著我們趕緊開放?！?/p>

　　可以預(yù)見，“五一”期間開放的新盤，都將在“五一”后陸續(xù)推售，基于天河區(qū)保利天曜、白云區(qū)中建·白云之星、番禺區(qū)綠城·玉海棠等高熱度新盤的出現(xiàn)，預(yù)計“五一”后的市場仍將出現(xiàn)一定熱度。李宇嘉認(rèn)為，在需求端仍要疏通循環(huán)堵點，補(bǔ)齊老舊二手房配套短板，加快二手房以舊換新，供給端加大性價比高的好房子產(chǎn)品供給，牽引和帶動需求端。

　　值得一提的是，隨著國家標(biāo)準(zhǔn)《住宅項目規(guī)范》在5月1日落地實施，市場供應(yīng)的一手房，品質(zhì)將會越來越高，如3米層高、高實用率等會成為標(biāo)準(zhǔn)。從供應(yīng)結(jié)構(gòu)看，克而瑞數(shù)據(jù)顯示，剛需、改善、高端的供應(yīng)結(jié)構(gòu)占比分別為37%、47%和16%，呈現(xiàn)改善為主、剛需為輔的供應(yīng)結(jié)構(gòu)。

　　肖文曉認(rèn)為，“五一”樓市飄紅，有利于提升開發(fā)商持續(xù)加推的積極性。預(yù)計接下來一兩個月，廣州樓市的熱度會比一季度有進(jìn)一步的提升，成交量也進(jìn)一步好轉(zhuǎn)。

　　廣州樓市“五一”成績單

　　廣東保利：“五一”成交金額25.8億元

　　“五一”假期，廣東保利推出“保利V5品質(zhì)好房節(jié) 三重零負(fù)擔(dān)安心購”活動，共有二十個樓盤推出300多套全新房源，其中，琶洲的保利天奕、珠江新城東區(qū)的保利天曜兩大核心區(qū)豪宅項目開放營銷中心，哪怕需要驗資200萬元至300萬元，也吸引了大批看房者，據(jù)統(tǒng)計，假期前三天，保利天曜到訪超過2000組，以其為代表的中心區(qū)域九大項目共到訪超5000組。整個“五一”假期，廣東保利累計成交金額達(dá)到25.8億元。(徐煒倫)

　　珠實地產(chǎn)：全口徑銷售額超20億元

　　“五一”假期，珠實地產(chǎn)推出了“五一”更“惠”一點煥新購房節(jié)活動，推出了五重更“惠”置業(yè)福利，包括成交者將可獲贈最高30萬元的車位券，參與以舊換新的買家可享受房價直減至高10萬元優(yōu)惠，購房可獲贈最高10年物業(yè)費全免等。據(jù)統(tǒng)計，5月1-5日，珠江·天河都薈、珠江花城、天河壹品、云湖·學(xué)府里、公交珠實·花城云著、珠實·西關(guān)都薈等項目多盤聯(lián)動，吸引了超萬組客戶到訪，包括合作項目在內(nèi)實現(xiàn)全口徑銷售額超20億元。 (陳玉霞)

　　廣州地鐵地產(chǎn)：TOD“好房子”送好禮促成交

　　“五一”期間，廣州地鐵地產(chǎn)發(fā)起“全城尋同名 萬份好禮等你拿”的廣州TOD好房節(jié)活動，只要到訪市民的姓名跟所到訪項目名任意一個字同音，都可獲得精美禮品一份。旗下的瓏玥上城、瓏曜上城、瓏璟臺、云城上品等項目均有貨可售。云筑上品項目舉辦了一場別開生面的露營計劃，成交超2.1億元；江語上品項目推出一口價房源等優(yōu)惠，成交約1.5億元。據(jù)統(tǒng)計，整個“五一”假期，廣州地鐵地產(chǎn)全部項目銷售額約15億元。　　　 (徐煒倫)

　　新世界中國：從剛需到高端新品全線旺銷

　　“五一”期間新世界中國旗下廣佛項目均有新品推售，產(chǎn)品類型能全方位滿足剛需、剛改和高端置業(yè)需求，據(jù)介紹都實現(xiàn)了不錯的成交。以天河區(qū)的凱旋新世界為例，該項目4月30日率先釋放出“五一搶先購9.9折”信息，便出現(xiàn)了首次到訪就出手3000萬元成交的個案，隨后還出現(xiàn)了連續(xù)兩天出手購入5套單位的“大宗”成交。荔灣區(qū)的新世界·天馥，4月30日推售全新樓棟，開盤28分鐘內(nèi)銷控版已全線飄紅。5天小長假內(nèi)，該項目總到訪量超過1000組。據(jù)介紹，“五一”專屬9.5折優(yōu)惠將延續(xù)至5月11日，保留最后30席位的優(yōu)惠名額。增城的暢銷盤新世界星輝“五一”推出全新央璟產(chǎn)品，據(jù)介紹1日當(dāng)天到訪超150組、單日首次到訪的轉(zhuǎn)化率超70%。 (陳玉霞)

　　廣州萬科：多場社群活動帶動新房銷售

　　“五一”期間，廣州萬科多個項目到訪與平日相比均有大幅度增長，其中，位于廣州南站附近的萬科·檐嶼城雖然尚未發(fā)售，但憑借著大城全能配套的理念，吸引到訪380組，“凍資鎖房”115套。增城區(qū)的金茂萬科都會四季適宜“上車”的價格疊加多項購房福利吸引到訪量約500組，成交約72套。萬科黃埔新城項目在交付2300多套房源后不斷開展社群活動增強(qiáng)社區(qū)“黏性”，“五一”期間，更是開展了奇趣市集、運動能量場、露營、微醺文化節(jié)等多個互動場景，讓市民除了看房還有了假期休閑的好去處，項目五天累計到訪近2000組，成交約70套?！　　　?徐煒倫)

　　廣州萬溪：開放實景商業(yè)區(qū)促人氣帶成交

　　廣州萬溪公司的荔灣區(qū)萬科·理想花地于“五一”期間開放了全新朗庭組團(tuán)約1.4萬平方米的商業(yè)實景展示區(qū)。傲璟組團(tuán)推出約129平方米、約143平方米的全新樣板房，以新加坡式垂直園林等國際化的設(shè)計風(fēng)格為購房者帶來新鮮的產(chǎn)品體驗，還推出涵蓋精選單位、成交好禮等、保價行動等置業(yè)六重好禮帶動購房熱情。據(jù)介紹，假期期間該盤到訪客戶1123組，銷售金額3億元?！?徐煒倫)

　　中建八局：假期銷售額超1.6億元

　　中建八局在黃埔區(qū)打造的中建·海絲城項目在“五一”假期加推了面積約78平方米、約88平方米的小戶型產(chǎn)品，現(xiàn)場銷售負(fù)責(zé)人李慧鵬介紹，項目定價、交通以及教育等配套的確定性都是核心區(qū)客群比較認(rèn)可的優(yōu)勢。活動期間推出多重折扣優(yōu)惠，小長假銷售額超1.6億元。(徐煒倫)

　　中建三局：未推先熱，凍資鎖房超200套

　　中建三局城投操刀的黃邊村城市更新項目——中建·白云之星于“五一”當(dāng)天吸引大量到訪者，據(jù)介紹假期首日上午就有十多套房源被鎖定。假期期間，項目舉辦了音樂節(jié)、精釀博物館現(xiàn)打鮮啤、移動咖啡廳特調(diào)、云上美食快閃等活動，據(jù)統(tǒng)計共吸引超過3000組市民到訪，在未發(fā)售的情況下累計凍資鎖定超200套房源。 (徐煒倫)